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《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》已于一九九四年三月十一日經(jīng)第五次部常務會議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自一九九四年四月一日起施行。

部長 侯捷

一九九四年三月二十三日

城市新建住宅小區(qū)管理辦法

第一條為了加強城市新建住宅小區(qū)的管理，提高城市新建住宅小區(qū)的整體管理水平，為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境，制定本辦法。

第二條本辦法所稱城市，是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮(zhèn)。

本辦法所稱新建住宅小區(qū)，是指達到一定規(guī)模，基礎設施配套比較齊全的新建住宅小區(qū)（含居住小區(qū)、住宅組團，以下簡稱住宅小區(qū)）。

本辦法所稱住宅小區(qū)管理（以下簡稱小區(qū)管理），是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕與整治。

第三條房地產(chǎn)行政主管理部門負責小區(qū)管理的歸口管理工作；市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和住宅小區(qū)所在地人民政府按職責分工，負責小區(qū)管理中有關工作的監(jiān)督與指導。

第四條住宅小區(qū)應當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。

第五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。

住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負責管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責管理。

第六條住宅小區(qū)應當成立住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）。

管委會是在房地產(chǎn)行政主管部門指導下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的合法權益。

第七條管委會的權利：

（一）制定管委會章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權人、使用人，維護房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的合法權利；

（二）決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司；

（三）審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃和小區(qū)管理服務的重大措施；

（四）檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行。

管委會的義務：

（一）根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的意見和要求，對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查和監(jiān)督；

（二）協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作；

（三）接受住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的監(jiān)督；

（四）接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。

第八條物業(yè)管理公司的權利：

（一）物業(yè)管理公司應當根據(jù)有關法規(guī)，結合實際情況，制定小區(qū)管理辦法；

（二）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；

（三）依照物業(yè)管理合同和有關規(guī)定收取管理費用；

（四）有權制止違反規(guī)章制度的行為；

（五）有權要求管委會協(xié)助管理；

（六）有權選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔專項管理業(yè)務；

（七）可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。

物業(yè)管理公司的義務：

（一）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；

（二）接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；

（三）重大的管理措施應當提交管委會審議，并經(jīng)管委會認可；

（四）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。

物業(yè)管理公司需向工商行政管理部門申請注冊登記，領取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。

第九條物業(yè)管理公司可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

第十條物業(yè)管理合同應當明確：

（一）管理項目；

（二）管理內(nèi)容；

（三）管理費用；

（四）雙方權利和義務；

（五）合同期限；

（六）違約責任；

（七）其他。

第十一條物業(yè)管理合同和小區(qū)管理辦法，應報房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理售房手續(xù)時，應在買賣合同中對房地產(chǎn)產(chǎn)權人有承諾遵守小區(qū)管理辦法的約定。房地產(chǎn)產(chǎn)權人與使用人分離時，應在租賃合同中對使用人有承諾遵守小區(qū)管理辦法的約定。

第十三條住宅小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人，應當遵守小區(qū)管理辦法，按規(guī)定交納管理費用，不得妨礙、阻撓管理人員履行職責，并有權參與監(jiān)督住宅小區(qū)的管理。

第十四條房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理公司予以制止、批評教育、責令恢復原狀、賠償損失；

（一）擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的；

（二）擅自改變房屋、配套設施的用途、結構、外觀，毀損設施、設備，危及房屋安全的；

（三）私搭亂建，亂停亂放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀，噪聲擾民的；

（四）不照章交納各種費用的。

第十五條物業(yè)管理公司違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人有權投訴；管委會有權制止，并要求其限期改正；房地產(chǎn)行政主管部門可對其予以警告、責令限期改正、賠償損失，并可處以罰款：

（一）房屋及公用設施、設備修繕不及時的；

（二）管理制度不健全，管理混亂的；

（三）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；

（四）私搭亂建，改變房地產(chǎn)和公用設施用途的；

（五）不履行物業(yè)管理合同及管理辦法規(guī)定義務的。

第十六條本辦法生效前，未按本辦法實施管理的住宅小區(qū)可參照本辦法執(zhí)行。

第十七條各省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可根據(jù)本辦法制定實施細則。

第十八條本辦法由建設部負責解釋。

第十九條本辦法自一九九四年四月一日起施行。

責任編輯：市住建局